COSA SAPERE SU IMMOBILI IN ASTA GIUDIZIARIA

Oggi parliamo di un argomento che riguarda la condizione passiva  immobiliare, che riguarda in toto tutto il territorio italiano, dove una grande parte della popolazione ha subito le conseguenze della recessione e dell'attuale crisi economica.

Da molti anni, si è diffusa la vendita di case mediante aste giudiziarie. Complice la crisi immobiliare e l’economia in recessione, sempre più privati (ed aziende) hanno visto i propri beni (mobili e immobili) messi in vendita dai creditori attraverso il sistema delle esecuzioni immobiliari e fallimentari. In territorio nazionale purtroppo vi e' stato un increscioso incremento delle procedure sopra evidenziate dovute alla persistente crisi.

• “quali sono i vantaggi o svantaggi acquistando dal tribunale?

La maggior parte dei non addetti al settore è convinta che acquistare casa all’asta, comporti una serie di problematiche legate a debiti e chissà quali altre complicazioni. In realtà l’acquisto all’asta è uno dei modi più sicuri per comprare casa. Con questa procedura infatti, abbiamo la possibilità di visionare anticipatamente una perizia fatta da un C.T.U.  ( consulente tecnico d'ufficio) dove vengono effettuate tutte le informazioni
tecniche inerenti  all’immobile,  visure catastali ed ipotecarie, difformita' , urbanistica,ed altro. Nota molto importante e' visionare sempre il bando emesso dal G.D. (giudice delegato).
Ormai sono anni che si e' sviluppata la vendita di questi beni tramite le aste giudiziarie e con il persistere della crisi molti privati ed aziende si sono visti espropriare dai loro creditori (per lo piu' banche e la famigerata Equitalia).
Molta gente ha aprofittato di questa crisi per fare degli affari impensabili, mentre molti altri desistono per svariati motivi di cui uno puo' essere per scrupolo di coscienza nei confronti di famiglie che stanno per perdere il loro bene primario.
Ma parlando sotto un profilo strettamente affaristico e' evidente che con giuste valutazioni come detto si posso concludere degli affari veramenti unici. Ma non e' oro cio' che luccica nel senso che a volte per motivi di non attenzione leggendo una perizia si acquista un immobile che poi e' impossibile rivendere per difformita' non sanabili, oppure non ci si e' accorti che vi e' un usufruttuario, o peggio ancora con figli minori in tenera eta' ai quali il giudice stabilisce dimora fino alla maggiore eta'.
Pertanto bisogna stare molto attenti quando si legge una perizia o rivolgersi a consulenti del settore

                      Se compro casa dal tribunale ci sono problemi?
Molte persone pensano che se si acquista da un tribunale ci possono essere dei problemi, in verita' e' il modo piu' sicuro per acquistare un immobile, nel senso che oltre ad esserci una perizia dettagliata da parte del tecnico incaricato dal tribunale, in essa vi e' elencata tutta la situazione  debitoria dell'esecutato compreso quelle condominiali. Invece molto spesso con vendite tramite agenzie o privati non vengono menzionate all'acquirente alcune defezioni dell'immobile trovandosi poi in situazioni poco piacevoli e costretti ad aderire per le vie legali.
Pertanto l'utente ha tutti gli elementi per poter giudicare se l'acquisto puo' essere conveniente oppure no.

• Ma L'immobile e' possibile visionarlo prima dell'acquisto? 

Da alcuni anni e' stata inserita nella procedura la possibilita' di poter visionare l'immobile tramite il custode giudiziario, cosa che fino a qualche anno addietro non era possibile e si doveva acquistare a scatola chiusa e solo su base della periza del C.T.U.

• “Ma se acquisto  un immobile all’asta ed il proprietario ha dei debiti chi li paga?

Innanzitutto quando si arriva a vendere un immobile all’asta, la situazione debitoria del soggetto è ben chiara e, tutti gli eventuali creditori, sono già noti senza il rischio che dei ritardatari  avanzino pretese (richiedendo la procedura diversi mesi per concludersi, c’è tutto il tempo per i creditori di farsi avanti).

Inoltre è responsabilità della procedura (quindi del tribunale che trasferisce la proprietà) cancellare tutti i debiti ed ipoteche che gravano sull’immobile, trasferendo all’aggiudicatario la casa libera da qualsiasi ipoteca (salvo casi particolari) .

In definitiva, acquistare un immobile all’asta è nella maggior parte dei  casi, più sicuro di acquistare casa fra privati, e' certamente conveniente dal punto di vista economico!

Questo mercato offre una vasta scelta e di opportunità, anche se le modalità sono
abbastanza articolate:

dalle caratteristiche dell'asta (con incanto o senza), alla tipologia della procedura (esecuzione immobiliare o procedura fallimentare) districarsi in questo settore non è cosa da tutti.

In ogni caso, se siete inesperti ma volete fare comunque un buon affare, affidatevi a degli esperti del settore o AL SOTTOSCRITTO che vi assiste in tutte le fasi di questa modalità di comprare casa.

L’utente ha quindi la possibilità di sapere in anticipo quali sono le criticità della casa, e valutare attentamente se vale la pena di comprarla o meno.

• MA SI PUO' VISIONARE L'IMMOBILE? E COME SI PAGA?

Anche qui troviamo parecchia disinformazione, come abbiamo appena detto, le informazioni sono molto chiare e trasparenti, e il custode giudiziario fa si che si possano effettuare dei sopralluoghi nell’immobile prima di un’eventuale offerta. Inoltre, complice la sempre maggior diffusione di questa modalità di acquisto, molti istituti di credito si sono convenzionati con i tribunali per poter finanziare queste operazioni con condizioni, molto spesso più vantaggiose del normale. Bisogna sempre consultare il bando d'asta in quanto i vari tribunali possono applicare modalita' diverse, ma di solito la cifra richiesta per partecipare  e' del 15% del prezzo base da versare il giorno precedente presso la cancelleria del tribunale.
Per ulteriori chiarimenti rimango a disposizione di voi tutti.

                                                                                                                         Stefano Caponi